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温州龙港镇某老年公寓建设项目可行性研究报告

第一章  总  论

 

1.1项目概述

1.1.1项目名称:温州龙港镇某老年公寓建设项目
1.1.2项目承办单位:苍南县龙港镇**村民委员会                
1.1.3项目建设地址:苍南县龙港镇

1.2可行性研究依据

1.2.1建设项目经济评价方法与参数(第三版);
1.2.2国家发改委令第21号《产业结构调整指导目录(2011年本)(2013年修正)》;
1.2.3《中华人民共和国行业标准—老年人社会福利机构基本规范》;
1.2.4卫生计生委、民政部、发展改革委、财政部、人力资源社会保障部、国土资源部、住房城乡建设部、全国老龄办、中医药局《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》;
1.2.5建设部、民政部关于发布行业标准《老年人建筑设计规范》的通知(建标[1999]131号)
1.2.6民政部《老年养护院建设标准》(2010年11月);
1.2.7《老年人居住建筑设计规划》(GB50340-2016);
1.2.8浙江省民政厅、浙江省国土资源厅、浙江省住房和城乡建设厅《关于加强养老服务设施规划建设的意见》;
1.2.9浙江省民政厅、浙江省国土资源厅、浙江省住房和城乡建设厅“关于加强养老服务设施规划建设的意见”(浙民福[2012]174号);
1.2.10《中共温州市委 温州市人民政府关于鼓励社会力量兴办养老机构的若干意见》(温委发2013年第55号);
1.2.11《苍南县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》;
1.2.12《苍南县龙港镇世纪新城片区控制性详细规划》;
1.2.13项目建设单位提供的有关资料。

1.3可行性研究范围

本项目在龙港镇城市总体规划的指导下,分析项目的建设背景和必要性;简述项目的用地规模和建设规模,明确工程建设条件及公用工程配套设施状况;测算主要工程量和工程费用;并就项目的资金筹措、资金投入等内容进行重点分析;提出项目实施意见,明确项目结论,为下阶段工作提供决策依据。

1.4可行性研究成果概要

1.4.1建设规模
项目总用地面积*m2(折合*亩),总建筑面积*7m2,其中老年人用房*m2(包括入住服务用房*m2,生活用房*m2,卫生保健用房1082m2,康复用房502m2,娱乐用房676m2,社会工作用房1204m2),行政办公用房676m2,附属用房2899m2。设置床位*张,容积率*,建筑密度27.96%,绿地率35%。
1.4.2建设期
项目建设期1年,即2017年10月至2019年9月。
1.4.3项目总投资及资金来源
项目总投资*万元。资金来源:由苍南县龙港镇**村民委员会自筹解决。

1.5可行性研究结论和建议

1.5.1温州龙港镇某老公寓系非营利性质社会福利机构,根据龙港现有养老机构环境差、医疗设施不配套的实际情况,打造医、养结合的老年公寓,是发展老年人福利事业、促进社会主义两个文明建设的需要。因此,本项目的建设必要性非常充分。
1.5.2温州龙港镇某老公寓总用地面积*m2,总建筑面积*m2,设床位*张,项目的规划设想、实施进度符合国家有关要求,各项经济技术指标符合社会福利机构的有关规定。
1.5.3项目在建设及运营期会产生噪声及少量废气、废污水和固体废弃物。经评价分析,若采用严格科学管理和环保治理手段,在全面落实本报告提出的各项环保措施和建设的基础上,切实做到“三同时”,则从环保角度来看,对周围环境无影响。
1.5.4与本项目相关的不同利益群体对项目的建设持积极态度,并得到有关部门的大力支持;在项目建设运营期间,当地的基础设施和物资设施供应条件,都有一定的保障。因此,温州龙港镇某老年公寓建设的外部环境已经具备。

第二章  项目背景与市场预测

 

2.1项目所在地概况

2.1.1龙港镇地处温州南部,位于浙江八大水系之一鳌江入海口南岸,东濒东海,西接104国道、沈海高速公路和温福铁路,南依经济发达的江南平原,北为鳌江镇,是联合国开发署可持续发展试点镇、全国小城镇建设示范镇、全国小城镇综合改革试点镇、浙江省中心镇和小城市培育试点镇、浙江省城乡统筹现代商贸服务示范镇和温州市强镇扩权改革试点镇。现辖14个社区,28个居民区,171个行政村,辖区面积172.05平方公里。2016年全镇实现生产总值246.9亿元,同比增长8.8%;财政总收入21.4亿元;同比增长6%;限上固定资产投资142.3亿元;同比增长3.7%。
2.1.2**村地处龙港镇。

2.2项目背景

2.2.1通常65岁以上的人口比率超过总人口的7%,就被称为“老龄化社会”,而超过了14%就被称为“老龄社会”。截止2016年底,全国60岁及以上老年人口达2.3亿人,占总人口的16.7%;65周岁及以上人口1.5亿人,占总人口的10.8%。我国进入老龄化社会以来,呈现出老年人口基数大、增速快、高龄化、失能化、空巢化趋势明显的态势,再加上我国未富先老的国情和家庭小型化的结构叠加在一起,养老问题异常严峻。
2.2.2我国是世界上老年人口最多的国家,老龄化速度较快。失能、部分失能老年人口大幅增加,老年人的医疗卫生服务需求和生活照料需求叠加的趋势越来越显著,健康养老服务需求日益强劲,目前有限的医疗卫生和养老服务资源以及彼此相对独立的服务体系远远不能满足老年人的需要,迫切需要为老年人提供医疗卫生与养老相结合的服务。医疗卫生与养老服务相结合,是社会各界普遍关注的重大民生问题,是积极应对人口老龄化的长久之计,是我国经济发展新常态下重要的经济增长点。
2.2.3**村60周岁以上老年人口达400余人,约占全村人口17%,可见“银发浪潮”来势凶猛,势不可挡。随着城市人口老龄化的加速,现代社会赋予老年人以更多的生活选择,各类养老机构的出现代表着养老社会化的趋势。家庭结构的变化和人民思想观念的改变,传统的家庭养老方式将被社会养老服务所代替,由社会举办各类老人公寓、托养、托老等服务机构来承担。一些苦于无法承担亲自照料老年父母生活责任的子女,或因子女不在身边而倍感孤独和不便的老人,都会被这些机构来承担其照料任务。基于上述缘由,在村民强烈要求下,村两委组织召开村民大会,决定实施老年公寓建设项目。

2.3建设的必要性

2.3.1是社会福利事业发展的必然趋势
社会福利社会化,是现阶段发展社会福利事业的重要举措,也是社会主义市场经济条件下加快发展社会福利事业的重要途径。近年来党中央、国务院十分重视社会福利事业建设,国家先后出台了一系列有关政策法规,鼓励支持社会力量兴办慈善福利机构,尤其在《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》明确提出,“统筹规划建设公益性养老服务设施,支持面向失能老年人的老年养护院、社区日间照料中心等设施建设,推动医疗卫生和养老服务相结合。完善与老龄化相适应的福利慈善体系。推进老年宜居环境建设。全面放开养老服务市场,通过购买服务、股权合作等方式支持各类市场主体增加养老服务和产品供给”。在此同时,浙江省、温州市政府也出台了许多鼓励社会兴办福利机构的优惠政策,这对本项目的实施也是一个积极的促进与鼓励。因此,项目的建设符合国家有关政策,是社会福利事业发展的必然趋势。
2.3.2是推进“医养结合”养老模式的建设实践
为求一步推进医疗卫生与养老服务相结合,满足群众日益增长的健康养老服务需求,省卫生计生委、省民政厅、省发展改革委、省教育厅、省财政厅、省人力社保厅、省国土资源厅、省建设厅、省物价局、省老龄办制定了《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的实施意见》。意见指出到2020年,我省医养结合政策体系、标准规范和管理制度要基本建立,医疗护理与长期照护有机衔接,健康养老服务质量全面提升,所有养老机构要以不同形式为入住老年人提供医疗卫生服务,基本适应老年人健康养老服务需求。项目推行“医+养”模式,不断提升健康养老服务质量。因此,本项目的建设是推进“医养结合”养老模式的建设实践。
2.3.3是适应老龄化新形势的需要
据统计资料显示,苍南县户籍人口134.2万人,常住人口122.89万人,其中60周岁及以上老年人口已突破20万,占全县人口比例的15.41%。日益增多的老年人需要全社会的关心,也需要一个集疗养、康复、保健、娱乐为一体的和以满足老年朋友接受新知识、接受新信息、展示才能和提高生活质量的场所。苍南县现有养老设施规模小,档次低、医疗等配套设施不齐全,难以满足需求。因此,实施温州龙港镇某老年公寓建设项目,也是适应老龄化新形势的需要。
2.3.4是社会主义精神文明建设的集中体现
随着社会的进步,人民生活水平也不断完善、提高,老年人该如何幸福地安度晚年已成为大家所瞩目的问题。为了弘扬中华民族尊老、敬老、爱老的传统美德,打造以个性化、智能化、医院式护理为基础的高端医养结合服务模式的健康养生产业园,也是加强社会主义精神文明建设的需要。项目建成后,在一定程度上解决了老人后顾之忧。健康养生产业园配备相应生活服务、医疗保健及文体娱乐设施,使老年人能够真正有安全保障而又舒适的生活,项目在为老人提供尽善尽美的物质生活赡养和服务的同时,也是重视老人的精神生活——积极为老人开辟了各种形式的娱乐活动场所,以激发老人的兴趣点。项目宗旨是为老年人提供安静、优雅的养老环境,体现人性化,真正让入住对象享受到花园式环境、家庭式供养、宾馆式服务。该项目的实施也是社会主义精神文明建设的集中体现。
2.3.5创造一定数量的就业岗位,促进社会安定和谐。
该项目的实施,需要一定数量的管理人员和后勤服务人员。这些人员将面向社会公开招聘,这样就能解决一部分市民的就业问题。该项目的实施,将带动周边地区的交通、餐饮、商贸等相关行业的发展,为市民提供更多的就业机会,为苍南经济发展和社会稳定起到积极作用。

2.4市场预测

2.4.1根据《中国老龄事业发展报告》数据显示,2016年我国老年人口数量达到2.3亿,老龄化水平达到16.7%。当前老年人市场的年需求约一万亿元,2025年将达到三万亿元。另有资料显示,50年内,我国老龄市场将达到五万亿元,而我国目前每年为老年人提供的产品不足1000亿元,未来市场空间发展巨大。
2.4.2老年人收入的不断提高,为老年产业的发展开辟的广阔的空间。我国各大城市中,60~65岁的老年人口中约有45%老年人还在业,他们除了有退休金之外,还有其他额外的收入。据中国老龄科学研究中心的一项调查,城市老年人中有42.8%的老年人拥有储蓄存款,而且退休金到2020年为28145亿元,2030年为73219亿元。
2.4.3随着经济水平、人民生活水平和医疗条件的不断提高,老年人口数量也在不断增加。中国历来是一个重视孝道的国家,多数子女乐于寻找孝敬父母的产品和方式,并拥有着旺盛的消费力。当前,老年产业的发展严重滞后于老龄人口的快速增长和老龄消费群体的巨大需求。因此,社会必须承担起照料老人的责任,发展社会化的老年服务。
综上所述,本项目的建设是非常必要的。

第三章  项目选址、建设条件及土地利用

 

3.1项目选址

项目选址在苍南县龙港镇**地块,其理由:
1、土地征用符合国家土地政策和龙港镇城市总体规划。
2、生态环境良好,空气清新,具备良好的安居环境和便捷的交通条件,有利于老年人的身心健康,也方便老年人的子女探访,让老年人享受天伦之乐。
3、地质稳定、场地干燥、排水通畅、日照充足、通风良好、公用设施齐全,有利项目顺利实施。
4、避开商业繁华区、公共娱乐场所,与高噪声、污染源的防护距离符合有关安全卫生规定。

3.2建设条件

3.2.1自然条件
3.2.1.1气候特征:
本地区属于亚热带海洋性季风气候地区,风速风向季节变化明显。冬季处于西伯利亚冷高压控制下盛行偏北风,风速较大,天气以晴冷为主。春季冷高压势力开始减弱,西太平洋副热带高压势力逐渐增强北进,锋面气旋活动频繁,风速大,风向多变,天气开始逐渐转暖,降水增多,形成春雨。春末夏初,冷热气团相当,形成静止锋,产生连绵降雨,俗称梅雨。夏季由于受西太平洋副热带高压控制,盛行偏南风,天气炎热,降水较少。气象要素特征值如下:
 
多年平均气压: 1015.6hPa
多年平均气温: 18.1℃
多年平均相对湿度: 83%
多年平均降水量: 1753.8mm
最大年降水量: 2804.6mm
多年平均蒸发量: 1283.4mm
多年平均雾日数: 25.9d
多年平均雷暴日数: 33.7d
多年平均日照时数: 1922.5h
无霜期: 约274d
多年平均风速: 5.1m/s
全年主导风向; W(19%)
3.2.1.2水文条件:
全县河流(不含鳌江和赤溪、矾山山溪性溪流)集雨面积共1087.8平方公里,河道总长度2327.4公里,水面面积46.63平方公里,总容积19927万立方米,县内河流都属外流河,受亚热带海洋性季风气候影响,每年于4月15日进入汛期,10月15日出汛。据水文部门多年纪录资料,全县河流年平均流量为12.0287亿立方米,偏丰年15.3961亿立方米,丰水年11.5475亿立方米,缺水年9.0216亿立方米,枯水年6.1346亿立方米。
3.2.1.3地形地貌:
苍南总的地势是西南高东北低,西南有5座千米以上的山峰挺拔其间,地势高峻,沟源区多峭壁、瀑布;东北端为鳌江口,地势低平,标高仅3至5米,是河网密布的平原。在亚热带温湿气候条件下,地表风化作用活跃,风化厚度达10米以上。流水作用强烈,坡地沟壑纵横,到处有基岩裸露的冲刷坡。根据地貌成因和形态特点,苍南应列为侵蚀低山范围。
3.2.1.4地震设防:          
根据地震区划分带,本地区属东南沿海二级地震区,地震强度和频率较弱,远场地震波及影响是本地区的主要震害特征之一,接近三级地震区。本项目根据抗震设计规范(GB50011-2010)的规定,建筑物按设防烈度六度进行抗震设计。
3.2.2外部配套条件
3.2.2.1交通条件
龙港镇位于浙江八大水系之一鳌江入海口南岸,东濒东海,西接104国道、沈海高速公路和温福铁路。施工中的228国道纵贯境内,甬台温高速复线规划在龙港设置互通口。镇内主干道(龙金大道、世纪大道、灵龙大道等)形成四通八达的交通网络。地块位于龙港镇**地块,距*/**米,交通十分便捷。
全文共13章 60页
    
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