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温州代写可行性报告
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西安温商总部大楼项目可行性研究报告 |
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第一章 总 论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称：西安温商总部大楼基建项目
1.1.2项目承办单位：西安温州商会
1.1.3项目负责人： **
1.1.4项目建设地址：西安国际港务区
1.2可行性研究依据
1.2.1西安城市总体规划（(2008年—2020年）
1.2.2《西安国际港务区规划》
1.2.3西安温州商会的有关资料
1.3可行性研究范围
本项目在西安国际港务区规划的指导下，分析项目的建设背景和必要性，简述项目用地规模和建设规模，明确工程建设条件及公用工程配套设施状况，侧重主要工程量和工程费用，并就项目资金筹措、投入等内容进行重点分析，明确项目结论并提出若干项目实施意见，为下阶段工作提供决策依据。
1.4可行性研究成果概要
1.4.1建设规模
根据功能需要，项目总用地面积133400m2（折合200亩），总建筑面积211000m2（未含地下室面积4000 m2），其中温商财富大厦100000 m2，展销区50000m2，仓储60000 m2，附属用房1000 m2，容积率1.58，建筑密度34.5%，绿地率20.0%。
1.4.2项目选址
项目选址在西安国际港务区。
1.4.3公用工程
1.4.3.1供电：
由西安国际港务区110KV变电所城市输电网接入，项目总装机容量5000KW，负荷等级为三级。
1.4.3.2通讯：
由西安国际港务区程控电话网接入，通讯光纤电缆埋地敷设。
1.4.3.3给排水：
（1）给水：由西安国际港务区自来水厂供水管网接入，日用水量约500吨/日。
（2）排水：雨污分流制
污水量按给水量的80%计，即400吨/日，经地埋式污水净化池处理达标后排入西安国际港务区污水处理厂；
1.4.4环保
1.4.4.1废污水：生活废污水处理方法同上述。
1.4.4.2废气：加强管理，减少汽车尾气排放和噪声污染。
1.4.4.3生活垃圾处理：设置若干垃圾收集箱或软包装袋，将垃圾及时收集于垃圾临时堆放处，然后统一送往垃圾场处理。
1.4.5消防
1.4.5.1温商财富大厦为一类民用高层建筑，按GB50045－95（2005年版）《高层民用建筑设计防火规范》有关规定执行，设计耐火等级为一级。大厦总平面布置要有足够的消防停车场地，主体建筑有一个长边或不小于1/4周边长度作为消防登高作业。
1.4.5.2按消防部门有关规定执行，消防系统分室内外消火栓系统、防火和排烟系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警和消防联动控制系统；室外设置地面式三头接合器，间距≤120米，保护半径≤150米；室内设置1211灭火器及消火栓；配电房设置S型热气溶胶灭火装置，在配电房、发电机房各设置一组推车式灭火器。严格按消防规范保持建筑物间距，留足消防通道。
1.4.5.3 每层为一个防火分区，设置消防电梯和防烟剪刀楼梯，电梯和楼梯合用防烟前室，大厦底层设置消防控制中心。
1.4.6节能措施
设备均选用节能型设备，照明选用节能灯，合理定员，节约用水、用电，节约能源。
1.4.7项目实施进度
项目建设期三年，具体安排如下：
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2011年9月底以前， |
项目前期工作； |
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2011年10月至2014年5月， |
土建施工； |
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2014年2月至5月， |
人员培训； |
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2014年6月至9月， |
设备安装、试运营； |
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2014年10月初， |
正式运营。 |
1.4.8项目总投资及资金来源
项目总投资100000万元，资金来源：由企业自筹解决。
1.4.9主要技术经济指标
项目总用地面积133400㎡（折合200亩），
总建筑面积211000㎡，其中：
温商财富大厦100000m2
展销区50000m2
仓储60000m2
附属用房1000m2
建筑占地面积46000㎡
容积率1.58
建筑密度34.5%
绿地率20.0%
第二章 项目背景
2.1项目背景
2.1.1项目所在地概况
西安国际港务区地处西安市东北部灞渭三角洲，西沿灞河，北至铁路北环线，东至西韩公路，南接城市三环和西安绕城高速，规划建设范围为44.6平方公里，是西安经济社会发展和城市建设“北扩、东拓、西联”的前沿区域。西安国际港务区交通便利，区位优势明显，与绕城高速公路和城市三环路相连，核心区距西安市新的行政中心5公里，距西安咸阳国际机场28公里、窑村机场就位于国际港务区内，通往园区的西安绕城高速公路与京昆高速、连霍高速、陕沪高速、包茂高速等全国高速公路网紧密相连，形成“米”字型高速公路网络。
西安国际港务区以现有铁路、公路等运输手段为依托，以与沿海国际港口合作为基础，在内陆形成海陆联运的聚集地和结合点。依托西安区位优势、交通优势、产业基础和物流市场需求，形成以B型保税物流中心为核心、以国际物流区为支撑、以国内综合物流区和物流产业集群区为两翼的物流体系战略格局。它是沿海国际港口多种港务功能在西安的延伸，是沿海国际港口在西安的集中服务区，也是国际物流与国内物流的结合部。不仅具有普通物流园区的基本功能，还具有保税、仓储、海关、边检、商检、检疫、结汇银行、保险公司、船务市场及船运代理等国际港口所具有的多种功能。在此基础上，建成较为完善的区域性现代物流服务体系，完善现代物流网络，培育有竞争力的物流企业群。并形成公铁联运、海铁联运的中转物流基地，成为立足西安、服务西部、面向全国、连接国际的西部地区货物的产品配送、货物集散、集装箱转运中心、中国西部最大的综合物流园。
园区内实行“封闭式管理，一条龙运行”快捷、高效的管理服务方式，为投资者的发展创造良好的软硬件环境；同时，投资者可享受物流行业与浐河开发区双重优惠政策。目前，西安国际港务区已与天津港签订了《建设内陆无水港合作意向书》，正在争取同青岛港、连云港达成发展性合作协议。此外西安国际港务区与青岛港、天津港、连云港和中国集装箱总公司分别签订了《合作备忘录》，为口岸建设准备了良好的软件环境，为陕西国际物流搭建了快捷通道和操作平台。
2.1.2国内文化用品市场情况
中国文化用品行业经过近20年发展，在宏观经济环境相对利好的前提下，经行内人士的不断耕耘，无论是市场容量、流通模式、管理水平、企业规模、人才储备等方面都取得了长足的进步。可以说，由于文化用品市场的科技含量相对较多，中国作为制造大国，国内的文化用品有较大发展潜力。我国文化用品市场具有以下特点：
2.1.2.1文化用品市场空间大，西部发展现状落后
以人均120~150元/年的需求看，市场容量约1500亿元。中国文化用品消费市场主要集中在沿海经济发达地区，其中70%左右集中在广东、浙江、江苏、上海、北京5个地区。具体分布比为浙江17.5%，江苏18%，上海7.80%，京、津、冀地区12.50%，鲁、豫7.0%，闽、皖5.8%，湘、赣、鄂地区5.50%，东三省4.50%，其他地区6.90%。我国有800万户企业、2亿学生和各级政府机关等庞大的消费群体，近年来中国文化用品市场以平均每年12%的速度高速增长，预计以后年度中国文化用品市场将以每年5%-10%的速度增长，消费市场前景十分广阔。
2.1.2.2文化办公“品牌为王”，整合前景巨大
从中国行业企业信息发布中心在全国调查的80余种主要消费品的市场销售情况看，我国消费品市场延续了近年来品牌消费占据主流的趋势，销量前十位的品牌平均市场占有率为66.34%。在文化办公用品类市场，68.89%的市场购买力投向了名优品牌。
2.1.2.3销售模式呈现渠道扁平化、商务电子化趋势
（1）渠道扁平化趋势
扁平化就是减少渠道层级和经销商数量，发展更多直接销售渠道，包括直接向零售商销售渠道（向现代零售连锁直供）和直接向消费者销售渠道（如电子商务、直营店和直销等），目的是加强对零售终端的把控，更多的了解消费者需求。
（2）电子商务趋势
中国网民数量已经突破3.84亿，现有网络购物人数是6000万，只占网民的25%，而韩国和美国这一数字分别是57.3%和66%，预示着中国已经庞大并且将更加惊人的网购群体。
从渠道拥有者属性来分，电子商务可以分三种类型，即：零售商电子商务、制造商电子商务和网上零售（即独立第三方运营的电子商务）。
2.1.3国内文化用品市场发展趋势
趋势一：市场潜力大，购买力增加
2010年底我国有在校中小学生2.1亿人，在校大学生2979万人，加上各种政府机构、各类企业其他在职人员等，上述人群形成一个超过3亿的庞大的文化用品消费主体。从狭义角度看，中国文化用品市场消费已超过1500亿元，其中仅北京、长三角、珠三角、香港四个地区每年的消费量就占全国消费量的一半以上。随着社会发展，国家在教育、健身方面的投资将大幅增加，文化用品市场的潜力也将不断增加。
趋势二：消费结构呈多元化、多层次，产品日益高档化
电子技术和网络的发展使文化用品已经快速地从传统迈向现代化，从单一品种向多款式、多层次发展。在学生用品市场上，各种小巧、新颖的电子产品，已开始成为学生书包中的新内容。这些产品的花样新、功能强，吸引着越来越多的学生。近年来，中小学生文化用品向高档次方向发展的趋势很明显。文化用品费用攀升，已大大高出我国城乡居民人均生活费用的增长。
趋势三： 新技术革新带来新的销售空间
电脑网络技术带来新的市场机遇。打印、传真、复印、扫描功能的合而为一，为灵敏的数字化办公奠定了坚实的基础。数字化技术使传统文化办公用品行业向IT业延伸，以适应时代的潮流。德国以经营文化用品开始的Office World(办公世界)，目前传统文化用品的销售只有不到1/3，其余2/3以上则面向数字化办公提供设备及 耗材，全方位覆盖数字化办公的市场需要。
趋势四：政府采购逐年增加，范围愈来愈广
政府采购范围的文化用品呈增长趋势，并进一步争取国外文化用品的供货，联合国及相关机构采购商品和服务多达1万多种，办公用品、电脑和软件、专业仪器等都是联合国感兴趣的商品，要成为联合国供货商的“门槛”并不高。作为文化用品生产基地的中国，我们的企业将更有作为，应当更加积极主动地争取成为联合国供货商。
趋势五：市场多元化，外资、民营等企业同台竞争
由于巨大的市场空间和相对较低的生产成本，市场竞争日趋激烈，每年都有文化用品企业的“黑马”杀进市场，国际文化用品巨头也瞄准这个市场纷纷进军中国，他们采取超市、网上销售、电话直销、目录销售、电子商务以及发展特许加盟店等各种手段，将销售的触角从传统的文化用品一直延伸到包括电脑、 扫描仪、传真机、手机、办公桌等各种办公设备。
趋势六：在品牌竞争上，巨头垄断格局难变
在品牌竞争上，一些电子文化用品，特别是电子办公用品市场继续由日美产业巨头把控的市场基本格局，将不会有太大改变。权威机构调查显示，由于目前文化用品市场外延涉猎极广，各企业在相关产品的技术优势和研发投入也各有不同，因此，相对来说，市场格局短时间内不会有太大改变。
趋势七：文化用品的文化附加值增加
随着社会的发展和人们文化观念的提升，人们越来越注重礼品的文化内涵，在送同学、同事以及小孩、学生等礼物时，人们越来越多的选择文化用品作为礼品。这说明人们对精神产品的重视，是一个社会走向文明的表现。
趋势八：文化用品企业经营理念和营销模式的转变
我国加入WTO后，文化用品行业面临巨大的挑战，陈旧的营销模式以及市场拓展手段是阻碍企业发展的绊脚石，需要营造一个全新的经营理念和营销模式，充分挖掘市场潜力。提升供应商的综合采购能力，提高经销商的市场赢利能力将成为企业的宗旨，在为经销商提供优化的产品结构、具有竞争力的产品价格以及产品信息化的支持以外，企业更注重的是专业化的服务。服务的模式有多种，服务的方法也有很多，有些服务内容是必不可少的，有些服务项目是远远不够的，从销售产品技术，到销售服务，从而摆脱低端的价格竞争，这是企业价值的综合体现。
趋势九：再生产品的出现，倡导绿色生产
随着人类对社会资源的开发深化，为达到资源的有效利用，文化用品市场也实现了资源的回收利用，再生纸为社会节约了宝贵的森林资源，再生塑料有效减少了“白色”垃圾的污染。在国内各行各业都倡导“绿色生产”，保护环境，实现可持续性发展。
趋势十：国内外两个市场相互联合
我国是文化用品制造大国，产品销往国内外，在国外市场占领一席之地。国际知名品牌的文化用品在国内在中国业已落地生根，建立自己的销售网络，占领中国的市场。特别是在加入WTO后，中国加强与世界各国的合作，使得国内市场“走出去”，国外产品“走进来”，国内市场国家化，涌现出一批以浙江义乌为代表的国际小商品批发市场。
2.1.4西安文化用品产业结构现状
西安正朝着建设有历史文化特色的国际性现代化大都市的目标发展，在文化产业的政策实施、投资渠道、融资模式等多方面不断突破，总体上呈现出以历史文化和地域文化为主要内容、以现代科技为主要手段、以大企业集团为龙头，发挥文化领域传统优势，借助多种投融资渠道，共同推进产业大发展的态势。
随着经济的发展，现代化办公手段逐步得以推广，大规模的集体采购也成为趋势，个人购买文化用品所占的市场份额变小。传统的模式已经不能适应当前办公用品市场的发展，将很难生存。西安虽是文化资源大市，有着得天独厚的资源优势，但有些资源并没有被有效地整合和盘活，因此产业特色不突出，成规模的文化品牌不多，产品的市场占有率低，这与文化资源大市的地位极不相符。从整体大区域看，西安及西部的行业发展现状落后于沿海地区，急需提升，同时也蕴含着极大的商业空间。
近年来，我国的文化创意产业有了很大发展，尤其是上海、深圳、成都等地区的创意产业正在以前所未有的速度迅速崛起，建立了一批具有开创意义的文化用品市场。而西安虽拥有丰富的文化资源，良好的区位优势，为数众多的高校和强大的人才技术力量，但文化用品市场的发展仅仅刚起步，企业组织形式还处于小规模分散化经营状态，普遍缺乏竞争力，尚无平台整合理念，档次感弱，属于普通经销商类型的文体类综合市场。
2.1.5项目的由来
西安温州商会成立于1995年9月，十余年来已拥有会员企业八百余家，投资企业领域涵盖轻工、印刷、工程、服务与房地产等领域，年产值超130亿元。基于西部当前的发展机遇：起步低、成长潜力巨大的现状，商会决定在发挥综合文具、体育用品、办公用品、玩具、幼儿教育用品、动漫产品、广告用品等产业链上的优势，在西安国际港务区实施西安温商财富大厦·西部文化用品城基建项目，以吸引更多的国内或跨国文化用品企业将西部的区域型企业总部设立在西安，进一步发挥大西部核心门户优势。
2.2项目建设的必要性
2.2.1政策引导，促进文化用品产业的兴旺。
随着我国西部大开发的不断深入，西部地区的建设得到了飞速发展。国务院各有关部门明确责任，从自身职能出发，制定细化方案和具体措施，将政策措施落到实处。中央加大资金投入和项目支持，加强对西部经济的扶持力度，扩大经贸合作，为文化用品市场带来前所未有的机遇，近年来西部地区对外贸易不断扩大，为文化用品市场提供了广阔的空间，同时也为实施本项目奠定了坚实的基础。
2.2.2市场群体的扩大，感召新行业市场的注入。
西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。在全国区域经济布局上，西安具有承东启西、东联西进的区位优势，在西部大开发战略中具有重要的战略地位。该项目借助西安市的区位优势及所在地其他市场项目的辐射力，扩大市场规模，同时召唤新的行业市场的诞生，为它们注入新的活力，共同开拓新局面。
2.2.3交通优势的发挥是市场形成的重要依托。
西安国际港务区地处西安市东北部灞渭三角洲，西沿灞河，北至铁路北环线，东至西韩公路，南接城市三环和西安绕城高速，规划建设范围为44.6平方公里，是西安经济社会发展和城市建设“北扩、东拓、西联”的前沿区域。西安国际港务区交通便利，区位优势明显，与绕城高速公路和城市三环路相连，核心区距西安市新的行政中心5公里，距西安咸阳国际机场28公里、窑村机场就位于国际港务区内，通往园区的西安绕城高速公路与京昆高速、连霍高速、陕沪高速、包茂高速等全国高速公路网紧密相连，形成“米”字型高速公路网络。便捷的交通，进一步促进了市场的发展。
综上所述，该项目的建设符合国家产业政策，符合市场行业发展方向和经济发展的需求，有利于推动西部经济的协调发展。
第三章 设计方案
3.1项目选址
根据西安城市总体规划，项目选址在西安国际港务区。其理由：
3.1.1选址符合西安国际港务区规划；
3.1.2选址地块具有良好的区位优势；
3.1.3基础设施条件优越；
3.1.4选址地块无诱发地质灾害的可能性；
3.1.5用地属非矿床及地下文物等保护区域，项目建设不会导致压覆矿床和文物，不会对防洪和通航产生不利影响。
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代写总部大楼项目可行性研究报告 18006699688
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