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西安某企业总部大楼项目可行性研究报告

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企业总部大楼项目可行性研究报告

*.*项目名称及承办单位

*.*.*项目名称:某企业总部大楼建设项目

*.*.*项目承办单位:

*.*.*项目负责人:

*.*.*项目建设地址:

*.*可行性研究依据

*.*.***城市总体规划((****年—****年)

*.*.*****新区规划》

*.*.*****的有关资料

*.*可行性研究范围

本项目在****新区规划的指导下,分析项目的建设背景和必要性,简述项目用地规模和建设规模,明确工程建设条件及公用工程配套设施状况,侧重主要工程量和工程费用,并就项目资金筹措、投入等内容进行重点分析,明确项目结论并提出若干项目实施意见,为下阶段工作提供决策依据。

*.*可行性研究成果概要

*.*.*建设规模

根据功能需要,项目总用地面积******m*(折合***亩),总建筑面积******m*(未含地下室面积**** m*),其中企业总部大厦****** m*,展销区*****m*,仓储***** m*,公寓******m*,附属用房**** m*,容积率*.**,建筑密度**.*%,绿地率**.*%

*.*.*项目选址 

项目选址在****新区秦汉大道以南地块。

*.*.*公用工程

*.*.*.*供电:

****新区**KV变电所城市输电网接入,项目总装机容量****KW,负荷等级为三级。

*.*.*.*通讯:

****新区程控电话网接入,通讯光纤电缆埋地敷设。

*.*.*.*给排水:

*)给水:由****新区自来水厂供水管网接入,日用水量约***/日。

*)排水:雨污分流制

污水量按给水量的**%计,即***/日,经地埋式污水净化池处理达标后排入****新区污水处理厂;

*.*.*环保

*.*.*.*废污水:生活废污水处理方法同上述。

*.*.*.*废气:加强管理,减少汽车尾气排放和噪声污染。

*.*.*.*生活垃圾处理:设置若干垃圾收集箱或软包装袋,将垃圾及时收集于垃圾临时堆放处,然后统一送往垃圾场处理。

*.*.*消防

*.*.*.*企业总部大厦为一类民用高层建筑,按GB***********年版)《高层民用建筑设计防火规范》有关规定执行,设计耐火等级为一级。大厦总平面布置要有足够的消防停车场地,主体建筑有一个长边或不小于*/*周边长度作为消防登高作业。

*.*.*.*按消防部门有关规定执行,消防系统分室内外消火栓系统、防火和排烟系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警和消防联动控制系统;室外设置地面式三头接合器,间距≤***米,保护半径≤***米;室内设置****灭火器及消火栓;配电房设置S型热气溶胶灭火装置,在配电房、发电机房各设置一组推车式灭火器。严格按消防规范保持建筑物间距,留足消防通道。

*.*.*.* 每层为一个防火分区,设置消防电梯和防烟剪刀楼梯,电梯和楼梯合用防烟前室,大厦底层设置消防控制中心。

*.*.*节能措施

设备均选用节能型设备,照明选用节能灯,合理定员,节约用水、用电,节约能源。

*.*.*项目实施进度

项目建设期三年,具体安排如下:

*****月底以前,     项目前期工作;

******月至*****月,  土建施工;

*****月至*月,       人员培训;

*****月至*月,       设备安装、试运营;

******月初,    正式运营。

*.*.*项目总投资及资金来源

项目总投资******万元,资金来源:由企业自筹解决。

*.*.*主要技术经济指标

项目总用地面积******㎡(折合***亩),

总建筑面积******㎡,其中:

企业总部大厦******m*

展销区*****m*

仓储*****m*

公寓******m*

附属用房****m*

建筑占地面积*****

容积率*.**

建筑密度**.*%

绿地率**.*%

第二章  项目背景

*.*项目所在地概况

*.*.***新区地处**都市圈的东部中心,东接**老城区,西临**国际港务区,南依**国家旅游度假区,北接**渭北(**)现代工新城,距**绕城高速*公里,距西北最大的新丰铁路运输编组站*公里,距**咸阳国际机场**公里,距**新行政中心**公里,到机场**分钟车程,西禹高速、**城市快车道、西潼高速公路陇海、西康铁路从新区周边通过,以及草临路互通式立交和行北渭河大桥都构成了新区快速便捷的交通网络,区位优势十分明显。

*.*.*****新区越过铁路向西发展,连接灞桥新筑开辟新区,吸引新兴产业,发展大型高中档居住区、产业园区、服务业等功能,以城市快速路和郊区轻轨联系**中心城市,形成**东翼副中心。****年,新区实施了园区绿化、亮化、美化工程。为了彰显境内“一河清水、两岸绿色、河在城中流、城在岸边长”的生态特色,伴随着“环境生态化、人文生态化”的理念,**新区将成为新的生态居住中心,通过区内两条自然河流三里河、韩峪河流域综合治理,在新区形成两条绿色生态长廊。同时利用城区污水处理厂中水营造水面,建设生态景观。借助秦、唐文化旅游资源,着重发展旅游文化产业,重点打造山、宫、城一体的“唐华清宫”旅游文化品牌、“中国御温泉之都”旅游文化品牌、“中国最大的秦文化集中展示区”旅游文化品牌。

*.*.***加快基础设施建设,全力打造“宜居、宜业、宜学、宜商、宜游”新的行政、居住、商务新区。目前,《新区产业发展策划》、《新区总体规划》及《新区起步区控制性详细规划》已通过专家评审,交通、电力、通信等配套设施专项规划已经完成。新区建成后将与现在的**城区构成**新的城市板块,成为**东翼并和**融为一体的一个现代化新城。按照 “基础设施先行”的工作思路,**区全力推进新区路网及配套设施建设,建成后的“西禹互通立交桥” 成为**新区通往西北南方向的重要出口。

*. *项目背景

*.*.*****成立于*****月,十余年来已拥有会员企业八百余家,投资企业领域涵盖轻工、印刷、工程、服务与房地产等领域,年产值超***亿元。基于西部当前的发展机遇:起步低、成长潜力巨大的现状,商会决定在发挥综合文具、体育用品、办公用品、玩具、幼儿教育用品、动漫产品、广告用品等产业链上的优势,在****新区实施**温商财富大厦•西部文化用品城基建项目,以吸引更多的国内或跨国文化用品企业将西部的区域型企业总部设立在**,进一步发挥大西部核心门户优势。

*.*.***正朝着建设有历史文化特色的国际性现代化大都市的目标发展,在文化产业的政策实施、投资渠道、融资模式等多方面不断突破,总体上呈现出以历史文化和地域文化为主要内容、以现代科技为主要手段、以大企业集团为龙头,发挥文化领域传统优势,借助多种投融资渠道,共同推进产业大发展的态势。随着经济的发展,现代化办公手段逐步得以推广,大规模的集体采购也成为趋势,个人购买文化用品所占的市场份额变小。传统的模式已经不能适应当前办公用品市场的发展,将很难生存。**虽是文化资源大市,有着得天独厚的资源优势,但有些资源并没有被有效地整合和盘活,因此产业特色不突出,成规模的文化品牌不多,产品的市场占有率低,这与文化资源大市的地位极不相符。从整体大区域看,**及西部的行业发展现状落后于沿海地区,急需提升,同时也蕴含着极大的商业空间。近年来,我国的文化创意产业有了很大发展,尤其是上海、深圳、成都等地区的创意产业正在以前所未有的速度迅速崛起,建立了一批具有开创意义的文化用品市场。而**虽拥有丰富的文化资源,良好的区位优势,为数众多的高校和强大的人才技术力量,但文化用品市场的发展仅仅刚起步,企业组织形式还处于小规模分散化经营状态,普遍缺乏竞争力,尚无平台整合理念,档次感弱,属于普通经销商类型的文体类综合市场。

*.*.*近几年来,**经济的发展迅猛,****年全市生产总值达到****.**亿元,城市GDP年增幅稳定在**%左右,推动房地产高速发展。城市化进程明显加速,****年人均生产总值超过****美元,居民消费不如享受型、发展性,房地产发展将会出现一个很大的跃进。随着大**战略规划的进行、人口的不断导入、城市向外的延伸、地铁的开通、距离核心城区较远的项目成交量也进一步放大、以及城市的置业需求,房地产市场稳步上升,******年土地供应量同比增长**.*%,住宅类用地增幅为**%,基本持平GDP增幅。虽然国家出台几项正对住宅市场的调控,但**目前作为二线城市,市场受政策影响力较弱,住宅价格持续上涨,刚性需求依然旺盛,土地成交增长幅度较高,达到**%,整体供求表现为供不应求。

*.*.*中国文化用品行业经过近**年发展,在宏观经济环境相对利好的前提下,经行内人士的不断耕耘,无论是市场容量、流通模式、管理水平、企业规模、人才储备等方面都取得了长足的进步。可以说,由于文化用品市场的科技含量相对较多,中国作为制造大国,国内的文化用品有较大发展潜力。我国文化用品市场具有以下特点:

*.*.*.*文化用品市场空间大,西部发展现状落后

以人均***~***/年的需求看,市场容量约****亿元。中国文化用品消费市场主要集中在沿海经济发达地区,其中**%左右集中在广东、浙江、江苏、上海、北京*个地区。具体分布比为浙江**.*%,江苏**%,上海*.**%,京、津、冀地区**.**%,鲁、豫*.*%,闽、皖*.*%,湘、赣、鄂地区*.**%,东三省*.**%,其他地区*.**%。我国有***万户企业、*亿学生和各级政府机关等庞大的消费群体,近年来中国文化用品市场以平均每年**%的速度高速增长,预计以后年度中国文化用品市场将以每年*%-**%的速度增长,消费市场前景十分广阔。

*.*.*.*文化办公“品牌为王”,整合前景巨大

从中国行业企业信息发布中心在全国调查的**余种主要消费品的市场销售情况看,我国消费品市场延续了近年来品牌消费占据主流的趋势,销量前十位的品牌平均市场占有率为**.**%。在文化办公用品类市场,**.**%的市场购买力投向了名优品牌。

*.*.*.*销售模式呈现渠道扁平化、商务电子化趋势

*)渠道扁平化趋势

扁平化就是减少渠道层级和经销商数量,发展更多直接销售渠道,包括直接向零售商销售渠道(向现代零售连锁直供)和直接向消费者销售渠道(如电子商务、直营店和直销等),目的是加强对零售终端的把控,更多的了解消费者需求。

*)电子商务趋势

中国网民数量已经突破*.**亿,现有网络购物人数是****万,只占网民的**%,而韩国和美国这一数字分别是**.*%**%,预示着中国已经庞大并且将更加惊人的网购群体。

从渠道拥有者属性来分,电子商务可以分三种类型,即:零售商电子商务、制造商电子商务和网上零售(即独立第三方运营的电子商务)。

*. *市场预测

*.*.*国内文化用品市场发展趋势

趋势一:市场潜力大,购买力增加

****年底我国有在校中小学生*.*亿人,在校大学生****万人,加上各种政府机构、各类企业其他在职人员等,上述人群形成一个超过*亿的庞大的文化用品消费主体。从狭义角度看,中国文化用品市场消费已超过****亿元,其中仅北京、长三角、珠三角、香港四个地区每年的消费量就占全国消费量的一半以上。随着社会发展,国家在教育、健身方面的投资将大幅增加,文化用品市场的潜力也将不断增加。

趋势二:消费结构呈多元化、多层次,产品日益高档化

电子技术和网络的发展使文化用品已经快速地从传统迈向现代化,从单一品种向多款式、多层次发展。在学生用品市场上,各种小巧、新颖的电子产品,已开始成为学生书包中的新内容。这些产品的花样新、功能强,吸引着越来越多的学生。近年来,中小学生文化用品向高档次方向发展的趋势很明显。文化用品费用攀升,已大大高出我国城乡居民人均生活费用的增长。

趋势三: 新技术革新带来新的销售空间

电脑网络技术带来新的市场机遇。打印、传真、复印、扫描功能的合而为一,为灵敏的数字化办公奠定了坚实的基础。数字化技术使传统文化办公用品行业向IT业延伸,以适应时代的潮流。德国以经营文化用品开始的Office World(办公世界),目前传统文化用品的销售只有不到*/*,其余*/*以上则面向数字化办公提供设备及耗材,全方位覆盖数字化办公的市场需要。

趋势四:政府采购逐年增加,范围愈来愈广

政府采购范围的文化用品呈增长趋势,并进一步争取国外文化用品的供货,联合国及相关机构采购商品和服务多达*万多种,办公用品、电脑和软件、专业仪器等都是联合国感兴趣的商品,要成为联合国供货商的“门槛”并不高。作为文化用品生产基地的中国,我们的企业将更有作为,应当更加积极主动地争取成为联合国供货商。

趋势五:市场多元化,外资、民营等企业同台竞争

由于巨大的市场空间和相对较低的生产成本,市场竞争日趋激烈,每年都有文化用品企业的“黑马”杀进市场,国际文化用品巨头也瞄准这个市场纷纷进军中国,他们采取超市、网上销售、电话直销、目录销售、电子商务以及发展特许加盟店等各种手段,将销售的触角从传统的文化用品一直延伸到包括电脑、 扫描仪、传真机、手机、办公桌等各种办公设备。

趋势六:在品牌竞争上,巨头垄断格局难变

在品牌竞争上,一些电子文化用品,特别是电子办公用品市场继续由日美产业巨头把控的市场基本格局,将不会有太大改变。权威机构调查显示,由于目前文化用品市场外延涉猎极广,各企业在相关产品的技术优势和研发投入也各有不同,因此,相对来说,市场格局短时间内不会有太大改变。

趋势七:文化用品的文化附加值增加

随着社会的发展和人们文化观念的提升,人们越来越注重礼品的文化内涵,在送同学、同事以及小孩、学生等礼物时,人们越来越多的选择文化用品作为礼品。这说明人们对精神产品的重视,是一个社会走向文明的表现。

趋势八:文化用品企业经营理念和营销模式的转变

我国加入WTO后,文化用品行业面临巨大的挑战,陈旧的营销模式以及市场拓展手段是阻碍企业发展的绊脚石,需要营造一个全新的经营理念和营销模式,充分挖掘市场潜力。提升供应商的综合采购能力,提高经销商的市场赢利能力将成为企业的宗旨,在为经销商提供优化的产品结构、具有竞争力的产品价格以及产品信息化的支持以外,企业更注重的是专业化的服务。服务的模式有多种,服务的方法也有很多,有些服务内容是必不可少的,有些服务项目是远远不够的,从销售产品技术,到销售服务,从而摆脱低端的价格竞争,这是企业价值的综合体现。

趋势九:再生产品的出现,倡导绿色生产

随着人类对社会资源的开发深化,为达到资源的有效利用,文化用品市场也实现了资源的回收利用,再生纸为社会节约了宝贵的森林资源,再生塑料有效减少了“白色”垃圾的污染。在国内各行各业都倡导“绿色生产”,保护环境,实现可持续性发展。

趋势十:国内外两个市场相互联合

我国是文化用品制造大国,产品销往国内外,在国外市场占领一席之地。国际知名品牌的文化用品在国内在中国业已落地生根,建立自己的销售网络,占领中国的市场。特别是在加入WTO后,中国加强与世界各国的合作,使得国内市场“走出去”,国外产品“走进来”,国内市场国家化,涌现出一批以浙江义乌为代表的国际小商品批发市场。

*.*.*国内房地产发展趋势

****年国家对房地产业的政策不会变,国家在房地产政策调整过程中逐步趋于合理,通过政策调整促使我国房地产业逐步走向正轨。******月,全国房地产共完成土地开发面积****万平方米,同比增长**.*%.房地产施工面积达到*****万平方米,其中新开工面积*****.*万平方米。房地产开发到位资金****亿元,同比增长**%,比上年同期增幅高**个百分点。今年前*个月房地产累计竣工面积****万平方米,同比增长**.*%,其中,商品住宅竣工面积达****万平方米,同比增长**%,实现商品房销售****万平方米,同比增长**.*%

趋势一:保障大幅提速

从房改十年的发展及中国现有国情来看,房地产市场发展必须坚持两手都要抓两手都要硬。单靠商品房市场不可能解决中低收入的住房问题,而绝大多数普通民众的居住问题应由以保障房为及中低价商品房为主的保障性住房市场来解决。****年,中国将开工保障性住房****万套,保障性住房及中低价位商品房土地供应将继续保持**%以上。

趋势二:市场成交稳定。

****年,受政府延续性的调控政策影响,各地楼盘成交量锐减,高端住宅楼盘更是频现零成交。在保障房大量推出、政府利用信贷杠杆严控房地产投资的市场状况下,商品住宅房地产市场也将趋于上升趋势。

趋势三:整体房价平稳。

今年*月以来,中国房价涨幅稍有回落。*月份,**个大中城市的房价同比上涨*.*%,由此数据我们可以看出,尽管受国家延续性的房产调控政策影响,居于二线城市的**影响较小,房价张帝荣福较小,房价依然趋于平稳状态。

总得来说,****年国家房地产市场是严峻的,但对于**自住性的商品住宅要求,其房地产市场是健康、平稳发展的。

*.*项目建设的必要性

*.*.*政策引导,促进文化用品产业的兴旺。

随着我国西部大开发的不断深入,西部地区的建设得到了飞速发展。国务院各有关部门明确责任,从自身职能出发,制定细化方案和具体措施,将政策措施落到实处。中央加大资金投入和项目支持,加强对西部经济的扶持力度,扩大经贸合作,为文化用品市场带来前所未有的机遇,近年来西部地区对外贸易不断扩大,为文化用品市场提供了广阔的空间,同时也为实施本项目奠定了坚实的基础。

*.*.*市场群体的扩大,感召新行业市场的注入。

**是陕西省省会,世界著名的历史文化名城,是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。在全国区域经济布局上,**具有承东启西、东联西进的区位优势,在西部大开发战略中具有重要的战略地位。该项目借助**市的区位优势及所在地其他市场项目的辐射力,扩大市场规模,同时召唤新的行业市场的诞生,为它们注入新的活力,共同开拓新局面。

*.*.*交通优势的发挥是市场形成的重要依托。

****新区地处**都市圈的东部中心,东接**老城区,西临新筑国际港务区和浐灞生态区。新区交通便利,区位优势明显,距**绕城高速*公里,距亚洲最大的新丰铁路运输编组站*公里,距**咸阳国际机场**公里,距**新行政中心**公里,到机场**分钟车程。通往新区的**城市快车道、西潼高速公路以及草临路互通式立交和行北渭河大桥都构成了新区快速便捷的交通网络,进一步促进了市场的发展。

综上所述,该项目的建设符合国家产业政策,符合市场行业发展方向和经济发展的需求,有利于推动西部经济的协调发展。

 

第三章  设计方案

 

*.*项目选址

根据**城市总体规划,项目选址在****新区。其理由:

*.*.*选址符合****新区规划;

*.*.*选址地块具有良好的区位优势;

*.*.*基础设施条件优越;

*.*.*选址地块无诱发地质灾害的可能性;

*.*.*用地属非矿床及地下文物等保护区域,项目建设不会导致压覆矿床和文物,不会对防洪和通航产生不利影响。

*.*建设规模

项目总用地面积******m*(折合***亩),按用地功能划分:建筑基底面积*****m*,道路、广场、停车等面积******m*,绿地面积*****m*。项目总建筑面积******m*,其中企业总部大厦******m*,展销区*****m*,仓储***** m*,公寓****** m*,附属用房**** m*。容积率*.**,建筑密度**.*%,绿地率**.*%。项目用地平衡见表*

*.*设计方案简要说明

根据市场需要,设计方案作如下简要说明:

*.*.*总平面布置及交通组织

*.*.*.*根据项目实际及经营需要,将市场中心主入口

共十二章 65页,以下内容略………………

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