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温州代写可行性报告
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怡和城市家园商住楼开发项目建议书 |
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第一章 总 论
1.1项目概述
1.1.1项目名称：苍南县城新区N地块商住楼开发项目（怡和城市家园）
1.1.2项目承办单位：温州宁联投资置业有限公司
1.1.3项目负责人：***
1.1.4项目简介
1.1.4.1项目总用地面积119835m2（折合179.66亩），其中城市道路面积19840m2（折合29.75亩），出让土地面积99995m2（折合149.91亩）。总建筑面积220280m2（未含人防地下室面积8500m2和非人防半地下室汽车库5270m2），其中沿街店铺面积22820m2，多层住宅面积15730m2，小高层住宅面积55215m2，板式高层住宅面积54315m2，点式高层住宅面积69480m2，物业管理用房（会所）面积1600m2，设备用房面积1120m2，余为道路、停车、广场、绿化等用地。容积率2.20，建筑密度23.2%，绿地率30.%，住宅总户数1454户，停车572辆，其中地下停车372辆，室外停车200辆。
一期工程总建筑面积98515m2（未含人防地下室面积8500m2和2#、4#非人防半地下室汽车库2635m2），其中沿街店铺14530m2，多层住宅面积7865m2，小高层住宅面积14222m2，板式高层住宅面积27158m2，点式高层住宅面积34740m2。
1.1.4.2根据国有土地出让协议书，项目选址在苍南县城新区N地块，座落于灵溪镇站前大道以东、玉苍路以北、湖滨路以西，用地功能为商住。
1.1.4.3项目总投资57320万元，其中固定资产投资55931万元，建设期借款利息1389万元；资金来源：开发商自筹40125万元，商住楼预销售收入17195万元。
一期工程总投资27686万元，其中固定资产投资27199万元，建设期借款利息487万元；资金来源：开发商自筹19380万元，商住楼预销售收入8306万元。
1.1.4.4项目竣工验收后将为社会提供高品位的商住楼220280m2，新增销售收入80906万元，上缴税金10638万元，实现利润总额16912万元。经初步测算，成本利润率28.7% ，成本利税率37.3%,销售利润率20.9%,具有较好的经济效益；由项目不确定性分析可知，本项目抗风险能力较强。
一期工程竣工验收后将为社会提供高品位的商住楼98515m2，新增销售收入38859万元，上缴税金5058万元，实现利润总额7967万元。
1.2项目建设背景
1.2.1温州宁联投资置业有限公司看好苍南县城新区良好的投资环境，通过国有土地公开挂牌竞买，以15319.26万元地价取得苍南县城新区N地块国有土地使用权。地块总用地面积119835m2（折合179.66亩），其中城市道路面积19840m2（折合29.75亩），出让面积99995m2(折合149.91亩)，座落于灵溪镇县城新区N地块，站前大道以东、玉苍路以北、湖滨路以西；用地功能为商住，商业使用年限40年，住宅使用年限70年。
1.2.2根据N地块优越的地理位置，西侧站前大道为新区南北向主干道，直通未来的苍南火车站；南侧玉苍路是新区东西向主干道；直接连接老县城与新区的发展脉络关系；北侧有萧江塘河，南边可看横阳支江景色，东侧与新区的体育公园相邻。将新观念、新技术、新材料与传统的居民生活要求有机结合，追求细致入微的居住建筑空间设计，引进体现现代生活方式的户型设计，为居民提供舒适、安全、经济、科学的现代居住空间。温州宁联投资置业有限公司基于苍南县房地产业发展的态势和县城新区N地块优越地理位置的优势，实施N地块商住楼开发。
1.3市场预测
1.3.1国家“十·五”计划纲要提出提高城镇化水平，转移农村人口，有利于农民增收致富，可以为经济发展提供广阔的市场和持久的活力，是优化城乡经济结构，促进国民经济良性循环和社会协调发展的重大举措。……有重点地发展小城镇，积极发展中小城市，完善区域性中心城市功能，发挥大城市的辐射作用，引导城镇密集区有序发展，加强城镇基础设施建设，健全城镇居住、公共服务和社区服务等功能，以创造良好的人居环境。随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，住房制度改革的不断深化，房地产业市场化程度明显提高，特别是中央提出把住宅建设培育为新的经济增长点，国家相应出台了发展住房金融、培育和规范住房交易市场等一系列政策、措施，房地产市场进入一个新的发展时期。
1.3.2灵溪镇位于浙闽交界处，县浙江省最南端的一个县治，是苍南县政治、经济、文化的中心。灵溪镇地理条件优越，其西南距福建省福鼎市区仅32km，北距温州市区83km，西依玉苍山，东濒东海，周边与平阳、文成、泰顺三县和福建省福鼎市相毗邻，是浙江省的南大门。104国道线、甬台温高速公路和温福铁路均穿过镇域并设站。全镇面积达88.5平方公里，总人口22.6万人，下辖9个办事处，112个行政村，24个居民区。1981年确定灵溪镇为县城后，充分利用浙闽边界的地理优势，发挥县城的集聚效应，依靠优惠政策，吸引了大量人才和资金，城镇建设日新月异，社会经济快速发展；随着城市化进程的不断加快和县城新区建设步伐的推进，作为浙闽边界的现代化工贸城市的灵溪镇，社会经济得到进一步发展，为构筑中等城市打下了坚实的基础。
1.3.3新一轮的经济发展，给苍南县房地产业发展带来新的机遇。2003年全县完成房地产投资2.47亿元，其中住宅建设投资1.84亿元，商业营业房3634万元，其他2628万元；施工房屋面积38.57万m2，其中住宅23.22万m2；竣工面积17.95万m2，其中住宅6.77万m2；销售面积17.95万m2，其中住宅6.77万m2，产销率达100%。
根据苍南县统计局公布的2004年信息：全年完成房地产投资2.69亿元，比上年增长9.1%，新开工面积17.01万m2，竣工面积4.12万m2，销售面积3.20万m2，预售面积7.02万m2。另据在地统计原则最新统计：2004年末各地房开企业在我县开发商品房计划总投资35.48亿元，累计完成投资14.80亿元，当年完成投资8.65亿元；房屋施工面积110.46万m2，商品房预售面积38.67万m2，预售额高达4.11亿元。以上数据表明商品房购销显现出日益旺盛的局面，苍南县商品房的购买力水平和城镇居民对商品房的购房潜在购买力依然强劲存在。
1.3.4今年上海、杭州、温州等地房地产市场虽然有些波动，对本地房地产市场有一定的影响。由于中央采取一系列整治措施，全国房地产市场已经走上健康轨道。目前苍南县房地产业发展情况表明，内外部的发展环境和机遇均属良好。
1.3.5县城新区N地块位于灵溪镇站前大道以东、玉苍路以北、湖滨路以西。该地块地理位置优越，交通便捷，公用工程配套设施齐全。只要住宅套型设计合理（精品），人居环境好，其销售前景将会进一步看好。
1.4编制依据
1.4.1“国有土地使用权出让协议书”复印件（附件一）；
1.4.2“国有土地使用权出让公证书”复印件（附件二）；
1.4.3苍南县规划建设局关于“县城新区N地块出让规划设计条件和要求”复印件（附件三）；
1.4.4温州宁联投资置业有限公司营业执照和资质证书复印件（附件四）；
1.4.5总平面图（附件五）；
1.4.6温州宁联投资置业有限公司提供的有关资料。
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